不動産売却の仕組みについてお教えします


査定金額を決める方法には3つの種類があります。

まず査定価格とはどういうものかというと、「中古市場の流通相場や流通動向を考慮した上で、お客様が売出し価格を決定するための妥当な価格です。そして、その価格で売出した場合には、おおむね3ヶ月以内に成約するであろう価格と定義されています。」


わかりやすく言うと、不動産査定価格は周辺相場等と比較をして算出した価格で、それを参考にして売り出し価格を決めるための価格です。そして査定価格はおおむね3か月以内に成約に結びつくであろうと思われる価格です。


査定方法に関しては大きく分けて3種類あります。


一つ目は一戸建て住宅(建物)の査定に多くつかわれる「原価法」があります。
どのような方法かというと、不動産(建物)の新築価格(再調達原価)を求めて、そこから建物の経過年数に応じた減価償却を行い、現在の不動産(建物)価格を求める方法です。


二つ目は土地や中古マンションの査定に多くつかわれる「取引事例比較法」があります。こちらは、お客様所有の不動産と似た取引事例を近隣から集め、その物件の地域要因や個別要因の比較をおこなったうえで不動産査定価格を求めます。土地の査定で類似した取引事例がどうしてもみつからない場合は、公示地価や路線価を基準にし、価格査定をおこないます。一般の不動産査定では最も多く使われる方法です。


三つ目は、収益物件(マンション用地や賃貸アパート、商業ビルなどの投資用不動産)の査定に多くつかわれる「収益還元法」がございます。これは不動産から生み出される収益(家賃収入など)に着目し、不動産の価格を算出する方法です。年間純収益を還元利回りで割り戻すことで、収益から見た不動産の価値を求める方法です。

売り出し価格と査定価格の違いは?

上記の方法で算出した査定価格を参考にし、売出し価格を決めます。


お客様によっては「査定価格=売出し価格」と思っておられる方もいらっしゃいますが、査定価格はあくまでも売り出し価格を決定するための目安となる価格であり、売出し価格ではございません。


あくまでも売出し価格を決定するのは売主様であり、売主様のご希望やご事情を考慮し、じっくり相談した上で決定いたします。


そのため仮にいくつかの不動産会社に査定依頼をした時に一社だけ妙に高い査定価格を出してくるような不動産会社には注意が必要です。このような会社はお客様から売却の依頼を受けるための査定価格の提示をしている可能性が高いです。そのような会社に売却依頼をした場合、売却に時間だけがかかり、結局は大きな値引きをして販売をすることにつながる可能性が高いです。

 

買い取り金額と査定価格はなぜ金額が違うのか

あとよく勘違いされるのが、「査定価格=買取り価格」と思われている方がいらっしゃることです。査定価格と買取り価格は根本的に異なります。


査定価格とは仲介で売却するための目安となる価格です。それに対して、買取り価格は不動産業者が転売をするために買取りをする価格です。


不動産業者の買取りになるケースは、査定価格よりも低い価格になるケースがほとんどです。
なぜなら、不動産業者は購入した物件を基本的には再販売するため、査定価格より低い価格で購入しないと不動産業者が大きなリスクを背負うためです。ただ、仲介手数料がかからなかったり、不動産を早期現金化ができることなどが買取りのメリットです。


相続等の事情で一般の方に売却するのが難しい場合も買取りになるケースが多いです。


売却依頼された物件の販売について

では不動産会社は売却依頼された物件をどのような方法で売却するのでしょうか?

まずは自社に購入希望条件をお伝えいただいているお客様に対して、お預かりした物件情報をご紹介いたします。そして、ホームページに物件の掲載もいたします。並行してホームズやat homeなどの不動産ポータルサイトへも情報を掲載します。近隣の方への物件紹介やポスティングもおこない、不動産専門の紙面広告へ掲載したり、新聞折込みチラシも入れていきます。


そして、不動産流通機構(レインズ)へ物件を登録いたします。レインズに物件を登録することにより、全ての不動産業者がその物件の情報を知ることになり、全不動産業者がその物件の売却活動をすることが可能になります。


他の不動産業者が自社の広告やホームページに物件情報を掲載することもよくあります


物件が土地の場合、ハウスメーカーなどに販売協力をお願いすることもあります。


上記のような方法を用い、幅広く情報提供をおこなうことにより一日でも早い売却を目指します。情報が多く広がれば広がるほど、良い条件で売却できる可能性が上がります。


このような方法で不動産会社は物件を売却します。


不動産売却に関して、何よりも重要だと思うのが、本当に信頼できるできる誠実な会社や担当者に出会うことだと思います。会社の規模などではございません。不動産会社は本当に色々な業者があるため、これは最も重要です。


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