2023年12月の住宅ローンの金利推移・動向（132銀行、1000商品）は、10年固定は各金融機関によって対応が分かれる結果に。35年固定金利は引き下げ傾向となりました。フラット35も1.910％と引き下がっています。なお、変動金利が史上最低金利を維持しています（住宅ローンアドバイザー 淡河範明）。
市場金利は上昇傾向
主要15金融機関の「実質金利」の平均値のグラフを見てみましょう。実質金利とは、諸費用などを加味した金利で、住宅ローンを比較する時に信頼できる指標の一つです。
住宅ローン金利は、10年固定金利と全期間固定金利（フラット35）の実質金利が上昇方向にある一方、変動金利は今なお下落し続けています。長期固定金利は選択しにくい気持ちになりますが、変動金利もいずれ上昇する可能性を考えると、今のうちに固定金利を選択しておくべきと考えます。
出典：ダイヤモンド不動産研究所、ホームローンドクター株式会社
※DH住宅ローン指数は、ダイヤモンド社とホームローンドクター株式会社で作成した、諸費用込みの本当に信頼できる住宅ローン金利の指標です。主要15金融機関の実質金利の平均値を毎月計算。実質金利の計算の前提条件は、借入金額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、普通団信適用。諸費用については、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料が対象。転載する場合は出典明記を。
変動金利は、1行が金利引下げ
では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう（表面金利が低くても、諸費用が高ければ意味がありません。両者を合計したのが実質金利です）。
2023年12月の「変動金利（新規借入）」は、調査した主要14行の住宅ローン金利について、1行が金利を引き下げ、金利を引き上げた銀行はありませんでした。変動金利は、4月以降にいくつかの銀行が金利を大幅に引き下げており、市場最低水準となっています。
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。
ダイヤモンド不動産研究所
変動金利はもっとも利用者が多く、金利競争の主戦場となっており、今年春頃から各銀行による金利の引き下げが続きました。なお、今月唯一金利を引き下げたのはPayPay銀行です。
以下は変動金利の上位銀行の「新規借入」金利（表面金利）の推移です。
・auじぶん銀行 年0.169％（前月比±0.000％）全期間引下げプラン、住宅ローン金利優遇割
・PayPay銀行 年0.250％（前月比▲0.065％）住宅ローン 全期間引下げ 頭金10％以上
・SBI新生銀行 年0.290％（前月比±0.000％）住宅ローン 変動フォーカス
・SBIマネープラザ 年0.298％（前月比±0.000％）変動金利通期引下げプラン、対面専用
・住信SBIネット銀行 年0.298％（前月比±0.000％）通期引き下げプラン
※SBIマネープラザの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローン。
さて、日本銀行の7月、10月の金融政策決定会合では、長期金利政策について、引き締め（金利引き上げ）方向の修正がありました。市場関係者の中には、実質的な利上げととらえている人も少なくないようです。今のところ、長期金利のみが対象です。
長期金利の水準が上昇を始めると、近い将来、短期金利の上昇圧力になっていくと考えています。マイナス金利解除が徐々に近づいてると感じており、半年以内に行われるという見通しも再燃していることから、変動金利も0.6～0.8％を目指して上昇していくと予想しています。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利（変動金利） 2023年12月
0.295％ みなと銀行
0.320％ 池田泉州銀行
0.325％ 中国銀行
0.330％ 横浜銀行
0.340％ 埼玉りそな銀行
0.345％ 関西みらい銀行
0.350％ 武蔵野銀行
0.375％ 阿波銀行
0.395％ JAバンク埼玉、紀陽銀行
0.455％ 広島銀行
0.470％ きらぼし銀行、北九州銀行
0.475％ 西日本シティ銀行、肥後銀行、南都銀行
0.498％ 愛媛銀行
0.500％ 九州ろうきん、山陰合同銀行、静岡銀行
0.525％ 滋賀銀行
0.550％ 西京銀行、愛知銀行
0.555％ もみじ銀行
0.572％ 十六銀行
0.590％ 福島銀行
0.600％ 筑波銀行、三十三銀行、大東銀行
10年固定金利は、金融機関によって対応が分かれる
ダイヤモンド不動産研究所
2023年12月の「10年固定金利（新規借入）」は、調査した主要13行の住宅ローン金利について、6行が金利を引き下げ、5行が金利を引き上げました。
銀行は「10年固定金利」を、固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。
12月は、数カ月続いていた全体的な金利引き上げの波がひと段落したのか、金融機関によって対応が分かれています。
以下は上位銀行の金利の推移です。
・SBI新生銀行 年1.050％（前月比±0.000％）当初固定金利タイプ、頭金10％以上、割引プログラム
・みずほ銀行 年1.400％（前月比▲150％）全期間重視プラン
・ソニー銀行 年1.440％（前月比+0.050％）住宅ローン
・三菱UFJ銀行 年1.120％（前月比+0.080％）住宅ローン
・三菱UFJ信託銀行 年1.120％（前月比+0.080％）固定10年プレミアム
一方、「借り換えランキング」は、長い間りそな銀行とみずほ銀行が低金利を争っている状態が続いていましたが、SBI新生銀行、ソニー銀行が大幅に金利を引き下げ、競争が激しくなっています。
10年固定金利については、10年国債金利をベースにしています。日銀は7月に続き10月の政策決定会合で、10年国債金利の上限を1％超に引き上げており、10年固定金利は上昇傾向が強くなっています。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利（10年固定） 2023年12月 ※カッコ内は、固定期間終了後の基準金利からの優遇
0.650％ 香川銀行（固定期間終了後の金利は未定）
0.780％ 四国ろうきん（固定期間終了後▲1.00％）
0.800％ 北陸ろうきん（固定期間終了後▲1.35％）
0.845％ 池田泉州銀行（固定期間終了後▲2.10％）
0.850％ 阿波銀行（固定期間終了後、選択した金利プランの利率）、百十四銀行（固定期間終了後▲2.495％、保証料で金利+0.2％）、中国ろうきん（固定期間終了後▲2.15％）
0.870％ 北洋銀行（固定期間終了後▲1.50％）
0.900％ 鳥取銀行（固定期間終了後▲1.55％）、富山銀行（固定期間終了後▲1.00％）
0.980％ 西京銀行（固定期間終了後、選択した金利プランの利率）
1.000％ 十六銀行（固定期間終了後▲1.550％）、中国銀行（固定期間終了後▲1.90％）、福邦銀行（固定期間終了後▲1.90％）、新潟ろうきん（固定期間終了後1.60％）、九州ろうきん（固定期間終了後、選択した金利プランの利率
1.050％ 島根銀行（固定期間終了、選択した金利プランの利率）
35年固定金利は引き下げ傾向。フラット35は、1.910％に引き下げ
ダイヤモンド不動産研究所
2023年12月の「全期間固定・35年固定金利（新規借入）」は、調査した主要8行の住宅ローン金利について、5行が金利を引き下げ、2行が金利を引き上げました。フラット35の金利は引き下げ、1.910％となりました。
12月の全期間固定金利は、多くの金融機関が金利を引き下げました。
固定金利の絶対水準が上がってきており、全期間固定金利を選択することをためらう人が少なくないようです。
以下はフラット35を除いた、上位銀行の金利の推移です。
・SBI新生銀行 年1.700％（前月比±0.000％）住宅ローン ステップダウン金利タイプ
・りそな銀行 年1.485％（前月比▲0.130％）住宅ローン超長期
・みずほ銀行 年1.660％（前月比▲0.050％）フラット35S・手数料定率型・金利Aプラン（頭金10％以上）
・アルヒ 年1.550％（前月比▲0.050％）住宅ローン スーパーフラット5S・Aプラン（新規借入・頭金50％以上）
・住信SBIネット銀行 年1.570％（前月比▲0.050％）フラット35S・保証型・金利Aプラン（頭金20％以上）
先月に引き続き、SBI新生銀行が実質金利ランキングで首位を獲得しました。なお、そのほかの金融機関が金利を引き上げる中、継続的に金利を引き下げていたりそな銀行が2位となっています。
なお、金利上昇局面では本来、全期間固定を選択すべきですが、全期間固定は人気がありません。変動金利は横ばい、全期間固定は上昇という局面で、金利差が1％を超えてしまい、「全期間固定は高いので選択したくない」という人が多いのです。
国債の金利が上昇すれば、全期間固定金利は、つられるように金利が上がっていくと見ています。
昨年まではほとんどの銀行が、住宅ローンで残高を稼ぐと宣言していました。従って、ボリュームが稼げる変動金利で競争をしていたのですが、みずほ銀行の住宅ローン撤退宣言からもわかる通り、不採算の住宅ローン業務からの撤退は、徐々に広がっていくでしょう。ただ、2％前後の全期間固定金利であれば、残高を積む理由もあるため、しばらくその水準でとどまると予想しています。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利（全期間固定、段階金利） 2023年12月
※フラット35を除く。
1.150％ 中国銀行
1.400％ 池田泉州銀行
1.440％ 百十四銀行
1.450％ 四国銀行
1.485％ 埼玉りそな銀行
1.490％ みなと銀行
1.500％ 紀陽銀行
1.640％ 常陽銀行
1.670％ 千葉銀行
1.750％ 十六銀行
1.830％ 阿波銀行
1.870％ 横浜銀行
1.950％ 北洋銀行、北海道銀行
2.000％ 京都銀行
2.050％ 大垣共立銀行
2.170％ 京葉銀行
2.200％ 静岡銀行
2.350％ 八十二銀行
2.500％ 足利銀行
2.600％ 西日本シティ銀行
住宅ローン金利の長期推移は?
日銀は金融政策を変更して、金利引き上げに動いています。
10月31日に開かれた金融政策決定会合では、上限を1％から「1％めど」に微修正し、1％を超える金利上昇を事実上容認しました。
2023年12月1日17時の10年国債金利は0.706％です。
市場金利が上昇することで、銀行の資産運用のスタンスが変更となる可能性があります。これまでは国債金利が0％近辺であったため運用の魅力が乏しく、住宅ローンを積極的に獲得してきましたが、国債金利が上昇してくれば、「安全な国債で資産運用しよう」という銀行が増える可能性があり、結果として住宅ローンを無理に低金利で獲得する必要がなくなります。こうした銀行の資産運用の面からも、住宅ローン金利が上昇する可能性があります。
なお、長期的に見ると、住宅ローン金利はなお低水準にあります。2008年ごろは、フラット35は3％超、変動金利も2％弱という水準でした。固定金利は人気がありませんが、金利上昇リスクを取りたくないのであれば固定金利を選択すべきでしょう。
淡河範明さん
最終更新:12/3(日) 13:32
情報提供：ダイヤモンド不動産研究所
実質金利や金利動向についてとてもわかりやすくまとめられた記事だと思います
まず、過去を振り返ると今の金利がいかに低い状態にあるのかをお分かりいただけたと思います。固定金利は金利が上がってきていますが、変動金利は引き続き過去最低水準で推移しています
この低金利に加えて住宅ローン控除等の税制上の優遇があることも忘れてはいけません
そのため、住宅購入者にとって今は大きなメリットがあるということも知っておいてください
ただ、記事にも書かれてあったように今後は変動金利も上がる可能性があります。そのため、今の低金利で目一杯の金額を借りることはおすすめしません
また、住宅ローンを選ぶ際は金利だけでなく、通期の優遇幅や保証料、手数料、団体信用生命保険の内容などを含めて実際にはどの金融機関のどの商品がいいのかを考える必要があるということも忘れないで下さい
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