2023年10月の住宅ローンの金利推移・動向（132銀行、1000商品）は、変動金利が史上最低金利を維持した一方で、10年固定と35年固定は多くの金融機関が金利を引き上げました。フラット35は1.880％と、金利を引き上げています。7月28日の日銀による事実上の金利引き上げの影響といえるでしょう（住宅ローンアドバイザー 淡河範明）。
市場金利は上昇傾向
日銀は金融政策を変更して、金利引き上げに動いています。2022年12月には金融政策を変更し、長期金利の目標の上限を0.25％から0.5％に引き上げ。2023年7月には、長期金利の事実上の上限を1％に変更しました。
日銀が金融政策を転換したのは、世界的な金利上昇、急速な円安の進行などから、金融正常化（金利引き上げ）の圧力がかかったためです。
日銀の金融政策変更を受けて、長期金利は上昇。2023年10月2日16時の10年国債金利は0.776％と、約10年ぶりの高水準です。
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10月2日、日銀は、10月4日に5年超10年以下の国債買い入れを実施すると発表。最近の金利上昇を受けて、さらなる上昇を抑えるのが狙いです。そのため、10月以降は、上昇するとしても、緩やかなスピードで推移すると思われます。
変動金利は、2行が金利引下げ
では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう（表面金利が低くても、諸費用が高ければ意味がありません。両者を合計したのが実質金利です）。
2023年10月の「変動金利（新規借入）」は、調査した主要14行の住宅ローン金利について、2行が金利を引き下げ、金利を引き上げた銀行はありませんでした。変動金利は、4月以降にいくつかの銀行が金利を大幅に引き下げており、市場最低水準となっています。
住宅ローン金利に影響すると言われる市場金利は上昇しているのですが、変動金利については、各社金利引き下げの動きが過熱している状況です。
さて、日本銀行の金融政策が7月の政策決定会合以降、金融緩和の修正の議論が活発になっています。円安の動き、物価上昇の定着、賃金の上昇など、金融緩和を解除するための材料が徐々に整ってきているともいえます。来年4月までに動きがあると予想する人も徐々に増えてきており、私も同意見なのでここからの日銀の植田総裁の発言から目を離せないでしょう。
住宅ローンを借りようとしている人と話していると、「金利が上がったとしても1％なんて上がらないだろう」という予想をされている人が実に多いのが驚きます。リスク商品については、思い込みは厳禁ですし、特に大勢の人が同じ意見になっていると危険だと感じます。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。
変動金利はもっとも利用者が多く、金利競争の主戦場となっており、年度が変わってから各銀行とも金利を引き下げています。
以下は変動金利の上位銀行の「新規借入」金利の推移です。
・auじぶん銀行 年0.169％（前月比±0.000％）全期間引下げプラン、au金利優遇割
・SBI新生銀行 年0.290％（前月比±0.000％）住宅ローン 変動フォーカス
・SBIマネープラザ 年0.320％（前月比±0.000％）変動金利通期引下げプラン、対面専用
・住信SBIネット銀行 年0.320％（前月比±0.000％）通期引き下げプラン
・三菱UFJ銀行 年0.345％（前月比±0.000％）変動金利 住宅ローン
※SBIマネープラザの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローン。
※三菱UFJ銀行の適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。
メガバンクについては、みずほ銀行が5月の経営計画説明会で、住宅ローンの新規貸し出しの絞り込む方針を明らかにしています。それを受けてなのか、6月初めには三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行が大幅に金利を引き下げたことで、大手銀行の半数以上が0.3％台にひしめき合う状況になっています。
さて、日本銀行の7月の金融政策決定会合では、長期金利の政策に一部修正がありました。市場関係者の中には、実質的な利上げととらえている人も少なくないようです。今のところ、長期金利のみが対象です。
しかし、長期金利の水準が上昇を始めると、近い将来、短期金利の上昇圧力になっていくと考えています。マイナス金利解除が徐々に近づいてると感じており、半年以内に行われるという見通しも再燃していることから、年末にかけて0.6～0.8％を目指すと予想しています。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利（変動金利） 2023年10月
0.320 ％ 池田泉州銀行
0.325 ％ 中国銀行
0.340 ％ 埼玉りそな銀行
0.345 ％ 関西みらい銀行
0.350 ％ 武蔵野銀行
0.375 ％ 阿波銀行
0.395 ％ みなと銀行、JAバンク埼玉、紀陽銀行
0.400 ％ 横浜銀行
0.455 ％ 広島銀行
0.470 ％ きらぼし銀行、北九州銀行
0.475 ％ 西日本シティ銀行、肥後銀行、南都銀行
0.500 ％ 九州ろうきん、山陰合同銀行、静岡銀行
0.518 ％ 愛媛銀行
0.525 ％ 滋賀銀行
0.550 ％ 西京銀行、愛知銀行
0.555 ％ もみじ銀行
0.590 ％ 福島銀行
0.600 ％ 筑波銀行、三十三銀行、大東銀行
10年固定金利は、多くの銀行が引き上げ
2023年10月の「10年固定金利（新規借入）」は、調査した主要13行の住宅ローン金利について、10行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げました。
銀行は「10年固定金利」を、固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。
10月は、3カ月連続でほとんどの銀行が10年固定金利を引き上げました。金利を据え置いたのは2行、引き下げたのは三井住友信託銀行だけとなっています。
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以下は上位銀行の金利の推移です。
・SBI新生銀行 年1.050％（前月比±0.000％）当初固定金利タイプ、頭金10％以上、割引プログラム
・三菱UFJ銀行 年0.940％（前月比+0.060％）住宅ローン
・三菱UFJ信託銀行 年0.940％（前月比+0.060％）固定10年プレミアム
・みずほ銀行 年1.450％（前月比+0.100％）全期間重視プラン
・ソニー銀行 年1.450％（前月比+0.075％）住宅ローン、頭金10％以上
※三菱UFJ銀行の適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。
一方、「借り換えランキング」は、長い間りそな銀行とみずほ銀行が低金利を争っている状態が続いていましたが、SBI新生銀行、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行が大幅に金利を引き下げたため、この3行が上位となっています。
10年固定金利については、10年国債金利をベースにしています。日銀は7月の政策決定会合で、10年国債金利の上限を1％に引き上げており、10年固定金利は上昇傾向が続きそうです。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利（10年固定） 2023年10月
0.650％ 香川銀行（固定期間終了後の金利は未定）
0.750％ 阿波銀行（固定期間終了後、選択した金利プランの利率）、百十四銀行（固定期間終了後▲2.495％、保証料で金利+0.2％）
0.780％ 四国ろうきん（固定期間終了後▲1.00％）
0.795％ 池田泉州銀行（固定期間終了後▲2.10％）
0.800％ 愛媛銀行（固定期間終了後▲2.495％、保証料で金利+0.2％）、北陸ろうきん（固定期間終了後▲1.35％）
0.850％ 中国ろうきん（固定期間終了後、選択した金利プランの利率）
0.870％ 北洋銀行（固定期間終了後▲1.50％）
0.900％ 中国銀行（固定期間終了後▲1.90％）、鳥取銀行（固定期間終了後▲1.55％）、富山銀行（固定期間終了後▲1.00％）
0.950％ 愛知銀行（固定期間終了後▲1.55％）
0.980％ 西京銀行（固定期間終了後、選択した金利プランの利率）
1.000％ 十六銀行（固定期間終了後▲1.55％）、山陰合同銀行（固定期間終了後▲1.20％）、福邦銀行（固定期間終了後▲1.90％）、新潟ろうきん（固定期間終了後1.60％）、九州ろうきん（固定期間終了後、選択した金利プランの利率
35年固定金利は引き上げ傾向フラット35は、1.880％に引き下げ
2023年10月の「全期間固定・35年固定金利（新規借入）」は、調査した主要8行の住宅ローン金利について、5行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げました。フラット35の金利は引き上げ、1.880％となりました。
10月の全期間固定金利は、10年固定金利と同じく、多くの金融機関が金利を引き上げています。固定金利の絶対水準が上がってきており、全期間固定金利を選択することを躊躇する人が少なくないようです。
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以下はフラット35を除いた、上位銀行の金利の推移です。
・SBI新生銀行 年1.700％（前月比±0.000％）住宅ローン ステップダウン金利タイプ
・りそな銀行 年1.485％（前月比+0.040％）住宅ローン超長期
・三菱UFJ銀行 年1.700％（前月比+0.120％）住宅ローン、事務手数料型
・三菱UFJ信託銀行 年1.700％（前月比+0.120％）三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・ずーっと固定金利コース
・三井住友銀行 年1.990％（前月比-0.090％）住宅ローン 超長期固定金利型 WEB申込専用
※三菱UFJ銀行の適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。
ほとんどの銀行が金利を引き上げる中、金利を据え置いたSBI新生銀行が、実質金利ランキングで首位を獲得しました。
また、りそな銀行は7月までの4カ月間、連続で金利を引き下げていたため、今月は金利を引き上げましたが、2位となっています。
なお、金利上昇局面では本来、全期間固定を選択すべきですが、全期間固定は人気がありません。変動金利は横ばい、全期間固定は上昇という局面で、金利差が1％を超えてしまい、「全期間固定は高いので選択したくない」という人が多いのです。
国債の金利が上昇すれば、全期間固定金利は、つられるように金利が上がっていくと見ています。
ただ、個人的には、紀陽銀行、池田泉州銀行、常陽銀行など、固定金利で攻撃的な金利を提示している金融機関の動向に注目しています。フラット35よりもはるかに安い金利を提示しているので、選択肢と有力な候補だからです。こまめな金利チェックが求められるでしょう。
昨年まではほとんどの銀行が、住宅ローンで残高を稼ぐと宣言していました。従って、ボリュームが稼げる変動金利で競争をしていたのですが、みずほ銀行の住宅ローン撤退宣言からもわかる通り、不採算の住宅ローン業務からの撤退は、徐々に広がっていくでしょう。ただ、2％前後の全期間固定金利であれば、残高を積む理由もあるため。一定程度上昇した後、しばらくその水準でとどまると予想しています。
ランキング対象外の主要地銀等の表面金利（全期間固定、段階金利） 2023年10月
※フラット35を除く。
1.050％ 中国銀行
1.250％ 池田泉州銀行、紀陽銀行
1.280％ 百十四銀行
1.350％ 四国銀行
1.480％ 常陽銀行、みなと銀行
1.485％ 埼玉りそな銀行
1.620％ 千葉銀行
1.700％ 十六銀行
1.750％ 阿波銀行
1.820％ 横浜銀行
1.900％ 京都銀行
1.950％ 北洋銀行、北海道銀行
2.050％ 静岡銀行、大垣共立銀行
2.100％ 八十二銀行
2.160％ 京葉銀行
2.350％ 西日本シティ銀行
2.450％ 足利銀行
2.450％ 埼玉りそな銀行
住宅ローン金利の長期推移は?
ダイヤモンド不動産研究所
住宅ローン金利は、変動金利も、全期間固定金利（フラット35）も、一貫して低下し続けています。足元では全期間固定金利が上昇し始めましたが、まだわずかな金利上昇です。
全期間固定金利は、底を打って上昇傾向にあるものの、いまだに1％台と低水準にとどまっています。
変動金利も下がっており、0.5％を割り込んでいます。
なお、昨今の世界的な物価上昇の波が日本にも及んできていて、日銀も金融緩和解除に向けて徐々に金利を引き上げ始めています。変動金利は今なお過去最低金利を更新している状態ですが、今後は上昇に転じる可能性もありそうです。
淡河範明さん
最終更新:10/3(火) 8:32
情報提供：ダイヤモンド不動産研究所
実質金利や金利動向についてとてもわかりやすくまとめられた記事だと思います
まず、過去を振り返ると今の金利がいかに低い状態にあるのかをお分かりいただけたと思います。固定金利は金利が上がってきていますが、変動金利は引き続き過去最低水準で推移しています
この低金利に加えて住宅ローン控除等の税制上の優遇があることも忘れてはいけません
そのため、住宅購入者にとって今は大きなメリットがあるということも知っておいてください
その影響なのか、4月あたりから住宅市場は比較的活発に動いている印象です。特にゴールデンウィーク明けあたりからは活発に動いています。もう建物価格は下落しないだろうとあきらめた人も増えているのかもしれません
ただ、記事にも書かれてあったように今後は変動金利も上がる可能性があります。そのため、今の低金利で目一杯の金額を借りることはおすすめしません
また、住宅ローンを選ぶ際は金利だけでなく、通期の優遇幅や保証料、手数料、団体信用生命保険の内容などを含めて実際にはどの金融機関のどの商品がいいのかを考える必要があるということも忘れないで下さい
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