不動産売却の仕組みをわかりやすく解説します パート1


不動産の売買の仕事をする中で、多くの方が不動産売却の仕組みについてよくわかられていないことを実感します


確かに不動産売却の仕組みはわかりにくい部分が多いと思います


ただ不動産を売却するなら絶対に仕組みについては知っておくべきです。そのため、今日は不動産の売却について詳しくお話をしたいと思います


お話が長くなるので何回かに分けてお話をしていきたいと思います


まずご自身の不動産を売却する際は不動産会社に仲介に入ってもらって不動産を売却する方法と不動産会社に買い取ってもらう方法があります


まず仲介のメリットとしては、市場の相場価格あたりの金額で売れる可能性が高い事です


ただ、実際には売り出してみないとどうなるのかはわからないので、売却に時間が掛かってしまう可能性があるのが仲介のデメリットです。売却に時間的な制限がある場合は仲介での売却は向きません


居住中の物件を売却する場合は案内で多くの人が出入りをしたり、週末のスケジュールが制限されてしまうのも仲介のデメリットです


買取りのメリットはすぐに売却が成立するのと、近隣に知られずに売却が出来る事です。加えて物件の瑕疵担保責任(隠れた欠陥に対しての責任)を負わなくていいことも買取りのメリットです


ただデメリットとしては不動産会社の買取りになるので市場価格よりも低い価格での売却になることです


時間的な制限もあまりなく少しでも高い金額で不動産を売却したい人には仲介の売却がおすすめです


逆に時間的な制限があったり、すぐに不動産を現金化したい場合や相続等で権利関係がややこしいケースなどは買取りがおすすめです


また開発行為が必要な土地などは多くの場合不動産会社の買取りになります


仲介での売却になるのか、買取りになるのかはお客様の状況によって異なります


買取りでの売却はシンプルで不動産会社に買い取ってもらうだけなのでわかりやすいと思います


しかしながら仲介での売却はどのようにおこなわれるのかがわかりにくいと思います


まず仲介で不動産を売却する際は、不動産業社に査定をしてもらいます


これは買取りの際も同じです。仲介での価格と買取り価格のどちらも知りたければ不動産会社に査定の際に依頼をするとどちらの価格も出してくれると思います


ここでよく勘違いをされるのが、不動産査定価格はその金額で絶対に売れるという価格だと思われていることです


あくまでも査定価格はその価格で売りに出した場合3ヶ月以内に売れるであろうと考えられる金額です


そのため実際の売出し価格は査定価格を基にして売主様と不動産会社が相談をしたうえで決定します


たまに何社かに査定依頼をされて、査定価格が高かったという理由だけで売却依頼をする会社を決められる人がいます


しかしながらこれはおすすめしません。不動産会社は査定価格を調整することも可能です。ということは物件の売却依頼を受けるために意図的に高い査定価格を出すことも可能だということです。特に何社か同時に査定を依頼をされていることがわかると意図的に高い査定価格を出す不動産会社もあります


「それだけ売却に自信があるのでは?」「高く売れる可能性に賭ければいいのでは?」と思う人もいるでしょう。ただ、それに賭けてもいいのはいつか売れればいいというスタンスの人だけです


普通に売却をしたい人はやはり相場あたりでの売出しをおすすめします


査定価格を出す際は必ずその価格の根拠を示さなければいけません。通常査定価格を出す際は周辺の成約事例を基に査定価格を出します。「実際に近隣で最近これぐらいの価格でこのような不動産が売れたので、お客様の不動産はその不動産と比較していくらぐらいです」というような感じで査定価格を出します


そのため、どの会社に査定依頼をしても大きく査定価格は変わらないはずです。逆に一社だけ査定価格が高いのは不自然です


通常不動産会社が出す査定価格は近隣での成約事例や売出し中の物件価格を参考にして算出するため、実際の取引価格に近いはずです


その価格を無視する事はおすすめしません


売却を開始する前はわからないと思いますが、不動産が長期間売れないという事は精神的にかなり疲れます


居住中の場合は、いつ案内が入るかわからないので気になります。住宅ローンがある場合は売れない間もローンを支払い続けなければなりません。マンションの場合は管理費や修繕費も支払い続ける必要があります。もちろん固定資産税もかかります


そして売れないとやはり定期的に値下げをしていくことになります


値下げをしていくことも精神的に疲れます


不動産を探されている人は常に不動産情報をご覧になっているため長期間売れていない物件はどうしても売れ残り感が出ます。そのため反響もとれません


そして結局は相場あたりの価格ないしそれ以下の価格で成約したというパターンをよく見かけます


そのため高く売れる可能性を探るなら初めの少しの期間だけというように、不動産会社とあらかじめ相談をしてされるべきだと思います


それをするにしても初めに誠実な査定価格を出した不動産会社に売却を依頼されることをおすすめします


続いては売却依頼という流れになりますが続きはパート2でお伝えをしたいと思います!


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