（株）東京カンテイは31日、2023年下期（7～12月）における首都圏既存マンションの「価格乖離率」に関するデータを公表した。同社データベースに登録されている既存マンションの売出価格と、その物件が成約した際の取引価格との差額を比率として算出。価格乖離率が正の値になるケースは極めてまれであるため、負の値になるケースのみを対象とした。売り出し開始から12ヵ月以内に成約した事例を集計している。
当期の首都圏既存マンションの価格乖離率はマイナス6.23％（前期比0.01ポイント拡大）、売出価格が平均5,073万円だったのに対して、取引価格は4,757万円となった。14～20年はおおむねマイナス６％台で推移していたが、新型コロナウイルスの流行で一時的に市場が停滞した20年上期にマイナス7.15となったが、市場が活発化した21年上期にはマイナス4.63、同年下期にマイナス4.55と縮小した。それ以降徐々に拡大しているものの、過去10年の傾向と比べて決して大きな乖離率ではない。
ただ、売り出しから成約までの期間（成約期間）を見ると、当期は4.15ヵ月（同0.40ヵ月増）と長期化。前年同期（3.22ヵ月）と比較しても、1ヵ月近く長期化しており、過去10年では14年上期、20年上期に次いで3番目に長い成約期間となっている。
成約期間別の事例シェアは、1ヵ月以内で成約したのは31.7％（前年：40.7％）となり、短期間で成約する事例が大きく減った。2ヵ月以内は45.5％（同：55.5％）で、2回目の媒介契約期間が終了する6ヵ月以内での成約は77.8％（同：85.1％）と、こうした点でも成約期間の長期化傾向が見て取れた。既存マンション価格の上昇とともにユーザーの検討期間は長くなっていると言われており、「成約期間は来期以降も長期化しそうな気配がある」（同社）。
成約期間ごとに価格乖離率を見ると、売り出しから1ヵ月以内に成約した場合はマイナス2.61％。価格乖離率０％の事例が4割超となっている。成約期間が7ヵ月を超えると価格乖離率が10％を超え、7ヵ月超8ヵ月以内は10.93％となり、価格乖離率が20％超という事例のシェアも15.6％となる。また、8ヵ月超9ヵ月以内は11.74％、9ヵ月超10ヵ月以内はマイナス10.93％、10ヵ月超11ヵ月以内はマイナス13.77％、11ヵ月超12ヵ月以内はマイナス11.36％。「2回目の媒介契約更新の以降、価格を下げて売り急ぐ傾向が見て取れる」（同社）。
情報提供：（株）東京カンテイ、株式会社不動産流通研究所
中古マンションの価格乖離率が広がっているようです
また、売り出しから成約までの期間も長期化しています。短期間で成約する事例も大きく減っているようです
これは物件価格の上昇が大きく影響していると思います
ただ、売り出しから成約までの期間の長期化と価格乖離率の広がはかなり関連します
成約期間ごとに価格乖離率を見ると、売り出しから1ヵ月以内に成約した場合はマイナス2.61％。価格乖離率０％の事例が4割超となっています。逆に成約期間が7ヵ月を超えると価格乖離率が10％を超え、7ヵ月超8ヵ月以内は10.93％となり、価格乖離率が20％超という事例のシェアも15.6％となっています
このデータを見てもわかるように、いかに売出し価格が重要かどうかがわかると思います
今は一括査定などで査定を依頼される人が増えています。そうなると媒介契約を取得しようとするため、意図的に高い査定価格を提示する不動産会社が出てきます
そこで、何も考えずに査定価格が高いからという理由だけでその会社に任せると販売が長期化し、結果安値で売らねばならなくなる可能性が高まります
「査定価格」＝「売れる価格」ではありません
事実、成約事例をみても最終的にはほとんどの物件が適正価格で成約しています
そのため、不動産売却は査定価格が高いや大手だからという理由ではなく、いかに信頼が出来るかどうかで誰に販売を任せるのかどうかを決める必要があります
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