不動産を少しでも良い条件で売却するために知っておきたい基本【PICKUP】

正確な相場の調べ方とは

一般の方が不動産の相場を自分自身で調べる事は、なかなか難しいと思います。なぜなら、インターネット等から得られる情報は現在売出し中の物件情報がほとんどであり、そこからは販売価格は把握できても、実際にはいくらで取引されているかの正確な情報は得られません。

よほど取引が活発なエリアで売却価格がある程度予想できる場所なら別ですが、取引の少ない場所で売出し中の物件が近隣にあったとしても、その価格が実勢価格（実際に売れるであろう価格）であるとは限りません。

なぜなら、売出し価格には売主様の希望や諸事象が含まれていることも多いからです。例えば、住宅ローンの残債があり、その金額以内では売却できないケースや売主様がこの金額以下なら売らないとおっしゃる場合もあります。

相場を知るためには、実勢価格を知る必要がありますが、一般の方が得られる取引事例の情報は非常に少ないのが現状です。

そのため正確な相場を知るためには、やはり不動産業者に相談する必要があります。そして少しでも良い条件で不動産を売却するためには相場を理解されたうえで、不動産会社から的確なアドバイスを受けられることが大切です。

売却物件の紙面広告やネット広告での見せ方

不動産を売却するうえで広告活動は欠かせません。最近はホームズやスーモなどの不動産ポータルサイトでの広告が主流になっています。

不動産広告には多くの規制があり、おとり広告などの禁止や表現方法なども使えない内容が多くございます。

また、広告掲載する際に、物件概要など必ず載せなければならない内容もございます。そのような規制にのっとった上で、広告の掲載内容や掲載方法などを工夫し、少しでも多くの方に興味を持っていただく必要があります。

物件のメリットをいかにうまく伝えられるかや写真をいかに魅力的に掲載できるかはその業者の腕の見せ所だと思います。

不動産業界は他の業界に比べて、写真や動画の活用が遅れています。また、物件の情報に関しても表に出す量が少ないと思います。

不動産の広告やインターネット掲載をご覧いただいたらお分かりいただけると思いますが、ほとんどの会社が画一的な方法で物件を並べているだけです。掲載内容のクオリティーもとても低いものがたくさんあります。

高額商品にも関わらずこれはとても残念なことです。

情報公開の質を高めたり写真や動画などを駆使して物件を魅力的に表現できるかどうかは反響に大きな差が出るのでとても重要な要素です。不動産売却の際はこの部分に力を入れている不動産業者を選ばれることをおすすめします。

ケースにあった媒介契約の種類を知ろう！

不動産仲介で売却を依頼する場合は、必ず不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の３種類がございます。そのいずれかを売主様が選択することができます。

ここで、媒介契約について簡単に説明いたします。

まずは、専属専任媒介契約について説明します。専属専任媒介契約とは、特定の（一つの）不動産業者に仲介を依頼すると、他の不動産業者に重ねて仲介の依頼をすることができない契約です。依頼を受けた不動産業者は１週間に１回以上の頻度で売却活動の報告義務があります。国土大臣の指定する不動産流通機構（レインズ）への登録義務がございます。売主様は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

次に専任媒介契約について説明します。

専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同じく、特定の（一つの）不動産業者に仲介を依頼すると、他の不動産業者に重ねて仲介の依頼をすることができない契約です。依頼を受けた不動産業者は２週間に１回以上の頻度で売却活動の報告義務があります。国土大臣の指定する不動産流通機構（レインズ）への登録義務がございます。売主様は、自分で購入希望者を見つけることができます。

最後に一般媒介契約について説明いたします。一般媒介契約は複数の不動産業社に重ねて仲介を依頼することができる契約です。

不動産業者には売却活動の報告義務はございません。また、不動産流通機構（レインズ）への登録義務もございません（任意で登録することはできます）。売主様は、自分で購入希望者を見つけることができます。

専属専任媒介契約や専任媒介契約に関しては、売主様への販売に関しての状況報告義務があることは安心材料であると思います。

そして不動産業者は専属専任媒介契約や専任媒介契約で媒介契約を締結した場合、必ず決められた日数以内にレインズに物件を登録しなければなりません。

レインズとは全ての不動産業社が物件情報を共有することができるシステムです。そこでは、現在売出し中の物件や成約した事例を閲覧することができます。

レインズに物件が登録されると全ての不動産業者がその物件の情報を知ることになります。そのことにより、他の不動産業者にその物件を紹介できそうなお客様がいれば、すぐにその物件を紹介してくれます。また、その物件を預かっている不動産業者に許可を取った上で、自社の広告に物件を掲載することも多くございます。

ただ、他社が広告や自社ホームページに掲載をすることを拒否する業者や、やってはいけないことですが他社の案内を妨害するような業者もあるので注意が必要です。

当然広く消費者に情報がいきわたればいきわたるほど、良い条件で売却できる可能性は上がるので少しでも広く情報の拡散をはかるように努力をする不動産業者を選ばれるべきです。

ポスティングや他業者などへの販売協力依頼などの地道な活動を担当者自らがおこなうかどうかも重要です。今時アナログな活動だと思われるかもしれませんがこれを担当者がするかどうかは販売結果に大きな差が出ると思います。これを担当者がするかどうかは売却依頼時に確認をされる方がいいと思います。販売にかける思いもこのような活動をするかどうかで差が出ます

売出し価格の重要性

加えて、売出し価格はとても重要です。

不動産を売却する際、一番多く反響があるのが売出し当初です。ここでいかに反響がとれるかどうかはとても重要です。ただここであまりに高い価格設定で売出しを開始してしまうと思うような反響が取れず結局は時間だけがかかってしまいます。結果、値下げにつぐ値下げで査定価格より低い価格でしか売れなかったというような事がよくおこります。

売主様の希望で高価格での売出しを開始したのなら自己責任なので仕方ないのですが、不動産会社の中には物件の売却依頼を得るために意図的に高い査定価格を提示する不動産会社もあるので注意が必要です。

そのため、不動産を良い条件で売却するには、信頼のできる誠実な不動産会社に出会うことが何よりも重要です

不動産売却は会社の規模等で判断されるのではなく、とにかく信頼ができるかどうかで決められることをおすすめします

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