マンション修繕に思わぬ誤算 工事費高騰で資金難


先日の日本経済新聞朝刊にとても興味深いニュースがございましたのでご紹介しておきます


現在マンションにお住まいの方やこれからマンションの購入を検討されている方は是非ご覧ください


以下、記事



マンションで暮らす人が避けて通れないのが修繕工事だ。屋上や外壁などを直す工事は十数年ごとに必要となり大きな出費となる。ここ数年は工事費の相場高騰などから、住民が月々払う修繕積立金だけでは費用を賄えないケースが増えてきた。修繕の計画や積立金の状況を把握し、早めに対策を考える必要がある。


 「あのときの判断は正しかったのだろうか」。東京都内にある低層マンションで暮らす会社員Aさん(43)は話す。新築で購入した3年後の2013年、「東京五輪の開催決定を受けて修繕工事費の相場が上がっている」という話が管理組合の場で持ち上がった。


 修繕計画では当初、工事を20年頃に予定していたが、延期して相場沈静化を待つことにした。だがAさんは最近、建設業界にいる知人から、相場はすぐには下がらないのではとの話を聞き、不安になっている。



 「修繕工事費の相場は13年春に比べて20~30%高い」。さくら事務所(東京・渋谷)の土屋輝之マンション管理コンサルタントは指摘する。建設業界で深刻な人手不足が続いていることが背景にある。



 Aさんのマンションと同様、修繕工事を20年以降へ延期した例は多いという。工事の集中が将来予想されることもあり、「相場高騰が五輪後すぐに沈静化するか不透明だ」(土屋氏)。



■融資に頼る管理組合増える

 工事費の増加を背景に、やむなく金融機関から借金して修繕をするマンションも増えている(図A)。住宅金融支援機構の融資額は13年度以降、目立って増加。築年数が新しい物件でも修繕積立金だけでは費用を賄えず、融資に頼る例が多くなっている。


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さらにここ数年は、不当な価格提示の問題も表面化している。修繕工事において設計コンサルティング会社と施工会社が組み、割高な工事計画をマンション側に示して利益を得るケースが増加。問題視した国土交通省が実態を調査し、注意を促す事態になっている。


 修繕計画が狂う原因は他にもある。一例がマンション駐車場の利用者減少だ。駐車場の利用料収入は従来、一部が積立金に加えられ、修繕を支えていた。近年はクルマ離れから駐車場を借りる住人が減少。空きが目立つようになっている。



 空き状況を示すデータは少ないが、東京カンテイ(東京・品川)の井出武上席主任研究員は「駐車場の設置率が参考になる」という。首都圏の新築物件を調べたところ、総収容台数を総戸数で割った設置率は01年に67%だったのが、徐々に低下。17年には33%となっている。需要減から駐車場の設置を手控える不動産会社が多いようだ。



 都心部のマンションで多い機械式の駐車場は維持・更新費用が特にかさむ。利用料収入で賄えなければ、修繕積立金を取り崩して穴埋めすることになる。マンション自体の修繕計画にも響くため、空き駐車場は大きな問題になりつつある。



 環境悪化を背景に、不動産会社が分譲時に設定する修繕積立金の月額は上昇傾向にある(図B)。東京カンテイによると、1戸当たり月6067円だ(17年)。それでも専門家の間では、将来の修繕を賄うのに不十分との見方が多い。



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 国交省は修繕積立金についての指針を11年に策定。条件によるが、1平方メートル当たり月178~218円を必要額の目安とした。前述の17年データを1平方メートル換算すると約95円。指針の目安を大きく下回る。マンションによっては分譲時に別途、数十万円の修繕資金を集める例もあるが、それを考慮しても届かない。




 修繕積立金は、そもそもの金額設定に問題があるとの指摘は多い。新築分譲時に高めの金額を示すと購入検討者から敬遠されかねない。このため、当初の金額を低めに設定し、数年ごとに引き上げる計画を示す不動産会社は少なくない。
 では、住人や管理組合はどんな対策を考えればよいのか。まずは修繕計画と工事費の相場を照合するなどして、修繕積立金が不足するおそれがどれだけあるのか早期に検証したい。





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 積立金が足りない場合、どう金額を引き上げるかが重要になる。段階的に増額するほうが住人は納得しやすいが、「一度に大きく引き上げて固定する方式に注目する管理組合もある」(リクルート住まいカンパニーの池本洋一SUUMO編集長)。早期の収支改善が期待できるからだ。



■住人間の協議長引く公算

 屋上や外壁などを対象とする大規模な修繕は一般に約12年ごとに計画される。その周期を長期化することによって工事費の総額を抑えようと考える管理組合もある。より耐久性の高い材料や塗料を使えば、18年くらいの周期でも雨漏りなどを防げるとされる。



 安全性は専門家に確認してもらう必要があり、材料や塗料などと合わせて費用が生じる。それでも「総工事費の15~20%とされる仮設足場の費用を削る効果は大きい」(土屋氏)。長期的に考えると修繕費の抑制につながることもある。
 修繕計画の見直しは、管理組合の場で時間をかけて話し合う必要がある。管理組合では一般に理事全員が毎年交代する。話し合いが途切れないように最近は「理事の任期を2年に延ばし毎年の改選は半数ずつとする方式に改める例も出てきた」(池本氏)という。



 マンションは老朽化すれば、ガス・水道の配管工事などによって修繕費用がさらにかさむようになる。そのときに備えるうえでも、住人間で早めに話し合いを始め、積立金を補うための対策を決める必要がある。


(堀大介)[日本経済新聞朝刊2018年5月19日付]



上記のような問題は今後ますます広がっていくと思われます



工事費に関しても、東京オリンピックをひかえた首都圏だけではなく全国的に上がっています



また、駐車場の問題も今は利便性の高い都内などで問題になっていますが、今後高齢化が進むと全国的に問題になるでしょう



修繕積立金の値上げに関しては、多くのマンションでおこなわれています。原因としては新築時の修繕積立金設定価格が低すぎるマンションがおおいためです


いずれにしても今後どんどん築年数が経過したマンションが増えていくため、上記以外にも様々な問題が表面化してくると思います



そのため、今後マンションを購入予定の方は修繕がきちんとされているマンションを選択されることをおすすめします




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