2017年11月25日付の日本経済新聞朝刊に住宅地価に2022年問題の記事がございました
ご存知の方も多いかとは思いますがご紹介しておきます
主に農地をお持ちの地主様に関係のあるニュースですのでご興味のある方だけお読みください
東京都三鷹市は生産緑地が市街化区域の8.7％を占める
マイホームの購入や売却を考える人にとって気になるのが地価の動向だろう。都市部ではここ数年、住宅地の地価が下げ止まっているが、専門家の間では将来の下落要因の一つとして「2022年問題」がささやかれる。生産緑地とよばれる指定農地の一部が、戸建てやアパート向けの住宅用地に姿を変え、不動産市場に供給される見通しだからだ。その影響を考えてみよう。
「生産緑地の1～2割が宅地に変わるだけでも相当なインパクトがあるのでは」。不動産コンサルティング会社、さくら事務所（東京・渋谷）の長嶋修会長は22年問題が、人口減少による地価下落シナリオに拍車をかけるとみる。
© NIKKEI STYLE
「いずれは農業をやめて宅地にするしかないと考える地主が増えるだろう」。三菱UFJ信託銀行の山崎暢之・不動産コンサルティング部専門部長も影響を予想する一人。同行が開く生産緑地についてのセミナーには80代くらいの高齢の地主が多く参加するという。
にわかに不動産関係者の口にのぼるようになった生産緑地とは何か。発端は不動産バブル期にさかのぼる（図A）。
地価高騰に対して政府は、宅地の供給を増やす目的で都市部にある農地への課税を強化。1992年、固定資産税などを宅地並みに厳しくした。それ以前の数十倍以上という課税により地主が土地を手放すよう促した。のちに多くが宅地に変わった（図B）。
© NIKKEI STYLE
その一方で政府は、農業を続けたいという地主にも配慮。原則、生きている限りは30年間、農地のままとすることを条件に、宅地並み課税を回避できるようにした。当時、その条件を地主がのんで、指定を受けた土地を生産緑地という。
いま残っている全国1万3000ヘクタールほどの生産緑地のうち約8割は92年に指定された。30年たって農業の縛りがなくなる2022年以降、地主が手続きを踏めば、指定を解除できるようになる。
■動き全体の2割か
まとまった土地が売りに出され、建売住宅や賃貸アパートが建てられたりすることで住宅市場の供給が過剰となり、周辺の地価や家賃相場が下がる――。これが関係者が予想する22年問題のメカニズムだ。
© NIKKEI STYLE
すでに高齢となり体力的に農作業がきつい地主は少なくない。不動産相続コンサルティングを手がけるフジ総合グループ（東京・新宿）の藤宮浩・代表取締役は「地主が本当は売りたかったのに、縛りがあるためにこれまで売れずにきたケースが多い」と話す。
生産緑地はもともと、三大都市圏の市街化区域を主な対象としている（表C）。東京23区では練馬区や世田谷区で多く、三鷹市や立川市など近郊でも目立つ。三大都市圏でみると総面積は、工場跡地や造成地など、1年間に新たに宅地として供給される土地の約4倍の規模にのぼる。
では22年以降、地主が早期に手放しそうな生産緑地はどれくらいあるのだろうか。藤宮氏は「あくまで感触だが、全体の2割くらいではないか」とみる。根拠の一つは相続税との関係にある（図D）。
税制上、生産緑地を宅地にすると、過去に納税の猶予を受けた相続税を金利分を含め、さかのぼって払う義務がある。負担は重く、土地を手放しにくい。東京都のアンケートによると、猶予を受けた地主は全体の6割。このケースでは、17年の法改正で決まった10年間の指定延長制度を選ばざるを得ないとみられ、当面は宅地にはならない。
© NIKKEI STYLE
一方、早期に農業に見切りをつけそうなのは、残る4割の地主の一部だ。農業を継ぐ者がいれば指定を延長する選択肢があるが、アンケートによると実際に後継者がいるのは35％。残りの65％は、後継者がいないか未定のままだ。農業を続けられなければ、土地を手放すなどするしかなく、宅地に変わる可能性が高い。
三菱UFJ信託の山崎氏によると、「22年問題に備えて地主の一部はすでに土地売買を始めている」。将来の納税資金を捻出する目的で、所有地の一部を売り、換金しやすい都心のマンションを買うといった対策を講じているという。
■売買予定者は留意
これからマイホームを買ったり、空き家を売ったりする人は22年問題をどうとらえればいいだろうか。
日本不動産研究所の山田浩二・上席主幹は「地価へ及ぼす影響は、地域によりかなり異なることに留意したい」と指摘する。ニッセイ基礎研究所の塩沢誠一郎・准主任研究員は「都心に1時間以内で通勤できるようなエリアなら影響は限定的だろう」とみる。
ただし中長期でみると、団塊世代の相続に伴う空き家発生など、住宅の供給要因が重なる。長嶋氏は「練馬区や世田谷区のように現在は購入需要が大きいエリアであっても、駅から徒歩15分以上かかるような物件を買うのは勧められない」と助言する。都心から遠い郊外ニュータウンの空き家などは「売るなら早めがいい」（ランドマーク税理士法人の清田幸弘・代表税理士）との声がもっぱらだ。
生産緑地をめぐっては22年以降の税制が一部固まっていないうえ、賃貸しやすいよう法改正される見通しもあり、多くの地主は方針を決めかねている。宅地化の規模は現状では測りにくいが、これから不動産を売買する可能性がある人は、リスクの一つとして注視しておきたい。
以上記事
予想される22年問題で一番恐れるべきなのが、記事の中にもございましたがまとまった土地が売りに出され、建売住宅や賃貸アパートが建てられたりすることで住宅市場の供給が過剰となり、周辺の地価や家賃相場が下がるということです。
ただでさえ人口が減少している中、住宅市場の供給過剰による地価の下落、家賃相場が下がることは地主様にとっては大問題です
すでに賃貸に関しては余程立地等が良くない限り、空き部屋が出て経営的に厳しくなってきているオーナー様も出てきております。２２年問題が現実化するとさらに拍車がかかるでしょう。そのため、これから賃貸マンション等を建築されるのはかなり慎重に取り組む必要があると思います
22年以降の税制が一部固まっていない状態ではありますが、まだまだ不動産市場が活況を呈している今のうちに土地や収益物件の売却をお考えになるのも一つの選択肢かもしれません
いすれにせよ、相談だけでもお早目に不動産や税金の専門家にされることをおすすめします
不動産に関するご相談は是非弊社にご相談ください
税金に関して併せて相談をご希望される方は、専門家をご紹介できますので是非ご相談ください
ラフィナータはお問い合わせいただいても、しつこい営業等は一切いたしません
絶対秘密厳守です
お問合せは今すぐ！！ ＴＥＬ０７７－５３２ー９２３７もしくはメールinfo@raffinata.co.jpまでお問合せ下さいませ
お気軽にどうぞ(^^)よあて
