不動産市場の今


NHKニュースwebに興味深い記事がございましたのでご紹介しておきます


銀座の地価 バブル期超え!


「3890万円」ーーーマンション価格でも、戸建ての住宅価格でもありません。9月に発表された東京・中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」の1平方メートルあたりの地価です。


今回、ついにバブル期の価格(3800万円:平成2年、3年)を超え、過去最高額を更新しました。なぜ今、ここまで地価が上昇するのかーーー。東京オリンピック・パラリンピックを見据えた再開発や外国人観光客の増加に伴うホテル・商業施設への投資の活発化などが要因とされますが、大きな背景として、日銀の大規模金融緩和で供給される大量のマネーの存在があります。


日銀によると、世の中に出回っているお金(紙幣、硬貨など)の量は、10月末時点で史上最大の476兆円余り。不動産向けの新規融資も急速に伸びています。緩和マネーが銀行融資を通じて不動産市場に流れ込み、都心部を中心に、不動産価格を押し上げているのです。


超低金利で高まる“投資熱”

11月12日、東京・中央区で開かれた不動産セミナーに足を運びました。自宅としてではなく、“投資物件”として不動産の購入を検討する人たちを対象にしたセミナーです。


会場には中高年の男性ばかりかと思いきや、若者や主婦なども多く訪れ、満席でした。主催した不動産会社によると、歴史的な低金利を追い風に、銀行から多額の融資を受けてアパートやマンションに投資する人たちが幅広い世代で増えているというのです。


「超低金利の今こそ投資のチャンス」「すでに1件投資をしているが、まだ足りない」ーーー。参加者からは投資に意欲的な声が多く聞かれ、活況に沸く不動産市場の一端を垣間見ました。


身の丈を超える投資も

収入をはるかに上回る、“身の丈を超えた”投資をする人も少なくありません。


30代の会社員の男性は、日銀が黒田総裁のもとで大規模緩和に踏み出した4年前に、マンション1棟を丸々購入しました。当時、手元資金は全くなかったといいますが、銀行から年収をはるかに上回る1億5800万円を借りて投資。今は、ローンの返済分を差し引いても年間200万円の利益が出ているといいます。

男性は「経済は活性化すると思ったし、銀行も融資に積極的だった。多額の借金を抱える怖さよりも投資できる安心感のほうが強かった」と話し、今、さらなる投資を考えています。

民間の調査会社、不動産経済研究所によると、首都圏では、ことし新築マンション1戸あたりの平均価格(年平均)が、過去最高の6123万円(1990年)に匹敵する水準まで上がっています。「都心では価格が高騰してしまいさらなる値上がりが期待できる物件は見つかりにくくなってしまった」ーーー。取材では、そうした声をよく聞きました。



海外に流れ込む投資マネー


不動産投資のマネーは、より高い利回りを狙って、今や海外にも向かっています。

11月3日、私は、都内で開かれたアメリカの不動産の内覧会を訪ねました。北海道や大阪など、投資を検討している人たちが全国から集まり、日本円で約3900万円するテキサス州の戸建て住宅を、VR(バーチャル・リアリティー)システムで下見していました。

アメリカでは、今後も経済成長や人口増加で住宅需要が伸び、住宅価格も値上がりしていくという期待が投資熱の背景にあり、この日早速、購入を希望する人がいるほどでした。


私は今回、オハイオ州の戸建て住宅に実際に投資した50代の会社員の女性に話を聞くことができました。国内にすでに5棟のマンションを所有し、金融機関からの借り入れは実に6億円近くに上っている女性。成長市場のアメリカでは、2、3年後の売却益を確実に狙えると考え、9月、金融機関からさらに2200万円を借り入れて購入に踏み切ったと言います。女性は「利益が出れば、さらにもう1棟買いたい。別の国への投資も考えたい」とも語っていました。


不動産融資急増の構図


取材で見えてきたのは、不動産市場への強い投資意欲と、それを支える金融機関の多額の融資です。なぜ今、銀行の融資が不動産に向かいやすくなっているのか。背景にあるのは以下の構図です。

銀行は低金利の影響で、本業である「企業への融資」で「利ざや」が稼げません。また「国債などの運用」でも「利回り」が低下し、稼げません。


一方、不動産向けは、借り手がいる上、土地や建物を担保にとることでリスクも抑えられるため、融資しやすくなっているのです。

こうした現状について金融の専門家は注意が必要だと指摘します。
「銀行は、不動産を担保にできるため、貸出をしやすい。貸出が増えると、不動産の価格はさらに上昇する。こういう状況が起こりつつあると思う。まさに1980年代後半、日本が経験したバブルに近い状況にいく可能性があるということを秘めている」ーーー。(アジア開発銀行研究所・吉野直行所長)



投資熱の陰でひずみも…

過熱する不動産市場で、すでにひずみが生じている実情も見えてきました。


ローンの返済に苦しむ人たちの相談を受けている全国住宅ローン救済・任意売却支援協会には、ここ最近、地方のアパートやマンションに投資したものの入居者が集まらず、赤字に陥ったという相談が増えているというのです。


佐々木延彦代表理事は「返済計画が、物件を買ってから1、2年で崩れてしまっている」と話します。


私は相談者の1人、年収600万円の50代の男性に話を聞きました。銀行から全額融資を受けてアパート1棟とマンション3部屋を購入した男性。当初は利益が出ていたといいますが、去年9月、北関東でアパートを購入したところ、入居者が6割程度しか確保できず、今では全体で毎月20万円を超える赤字に陥ったといいます。

ローンの残高は1億8300万円。返済のために生活費を削り、定期預金も取り崩しています。
「バブルの再来とは言わないが、銀行が貸してくれたから借りた。止めてくれていれば、今の状況はなかった…」

男性は私につらい心情を語りました。過熱する不動産市場で静かに広がる“ほころび”。地域によっては人口減少が進み、経済が停滞しているにもかかわらず、過剰な融資が行われていて、今後、不良債権化しないか。また、安易な融資が借り手を過剰債務に追い込んではいないかーーー。金融庁は神経をとがらせています。

以上記事


私自身、バブル絶頂期に不動産業に携わっていなかったため実際はどのような状況であったかは知りません
ただニュースで流れてくる情報ですごく株価や不動産価格が上昇していたことは知っていました


また、非常に羽振りのいい方をたくさん見かけたのも事実です


今後、このまま景気が上昇していったとするとどのような状況になるのかはわかりませんが、以前のバブルのような状況にはならないような気がします
何故なら今の日本と、前回のバブルの時の日本の状況は異なるからです
今の日本は超高齢化社会です。海外からどんどん不動産投資資金が流れ込めば別ですが、日本全体に流れ込むというよりいい場所に集中して資金が流れ込むような気がします。まさしく今がそのような状況なのだと思います


個人の収益物件に対する投資は、実は数年前から加熱してきております。今はすでに不動産価格は高騰してきているため、今から不動産投資を積極的に始めるのは、少し怖いような気がします。余程、立地条件などが良い物件でない限り、長い目でみるとリスクは高いでしょう。金融機関が融資をしてくれたからといって安心ではありません。仮に収益が出なかったからといっても、金融機関の責任ではありません。すべて自己責任になります


もし、不動産投資をお考えの方がいらっしゃいましたらまずは客観的なアドバイスをしてくれそうな不動産業者にご相談される方がいいと思います


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