「住宅ローン減税」の注意点!!


確定申告がスタートします

その中で「住宅ローン減税」3つの注意点という
非常にわかりやすくためになる記事がございましたのでご紹介しておきます

以下記事

すべての適用条件を満たさないと「住宅ローン減税」は受けられない


住宅ローンを組んでマイホームを取得あるいはリフォームし、2014年中に入居した人は、確定申告をすることで住宅ローン減税(2014年分以降)による税還付が最長10年間、受けられます。

しかし、住宅ローン減税には適用条件があり、誰もがその恩恵を受けられるわけではありません。ひと口に適用条件といっても仕組みは複雑で、当初は住宅ローン減税が受けられていても、「繰り上げ返済の実施」や「転勤」によって途中で税還付がストップするケースもあります。

10年間、滞りなく税還付を最大限に享受するには適用条件を正確に理解しておく必要があるのです。「こんなはずでは……」とならないためにも、本稿を参考に正確な税務知識を身につけておいてください。

混同するな!「連帯債務者」と「連帯保証人」は似て非なり

いまでは共働き夫婦は珍しくなくなり、住宅取得時に収入合算して住宅ローンを組むことも日常化しています。収入合算は単独で融資条件をクリアできない場合、あるいは、借入額をさらに増やしたい場合に有効な手段となります。実質賃金が伸び悩む中にあって、利用価値の高い返済プランといえます。

しかし、収入合算して住宅ローンを組んだ場合、一方の合算者が「連帯債務者」になるか「連帯保証人」になるかで住宅ローン減税の適否が完全に異なってきます。

連帯債務とは、ご主人と奥さんがそれぞれ独立して全部の給付をなすべき義務を負うことです。お互いが各債務者となり、夫婦1人ひとりが住宅ローンを背負う仕組みです。一方、連帯保証とは保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することを意味します。夫婦で収入合算してローンを組んだとしても、直接的に返済義務を負うのは主たる債務者であるご主人だけとみなされ、奥さんは保証人(×債務者)
としての位置付けになります(図表1)。

図1

その結果、連帯債務の関係であれば、ご主人も奥さんも持分割合に応じた税還付が受けられるのに対し、連帯保証の関係では直接的に返済義務を負うのはご主人だけとして金融機関が扱うため、住宅ローン減税の適用対象はご主人のみとなります。たとえ収入合算していても、いっさい奥さんは税還付されません。まさに「連帯債務者」と「連帯保証人」は似て非なりなのです。

減税効果を最大限に受けるためには、住宅ローンの本契約前に「連帯債務者」となるのか「連帯保証人」となるのか事前に確認する
周到さが欠かせません。

「住宅ローン減税」適用期間中の繰り上げ返済  ここにも要注意!


次に、住宅ローン減税の適用期間中に繰り上げ返済した場合の注意点をご紹介します。

思い出してください。住宅ローン減税には「償還期間10年以上の借入金を有すること」という適用条件があります。法律に基づいた厳格な適用条件ですので、この条件を満たせなくなれば、たとえ住宅ローン減税の適用期間中であっても、それ以後、減税は受けられなくなります。

なぜ、こうしたケースが起こり得るのかというと、「期間短縮型の繰り上げ返済」は償還期間を“中抜き”することで利息低減効果を図るローンメンテナンス方法だからです。償還期間の短縮(中抜き)によって、結果的に「償還期間10年以上」という適用条件を満たせなくなり、住宅ローン減税がストップする仕組みです。単純な例でご説明しましょう。


<住宅ローンの契約時>
償還期間(返済期間)13年で住宅ローンの本契約を締結する。

<ローン返済を開始>
返済開始後に期間短縮型の繰り上げ返済を実施し、返済期間が4年間短縮する。

<期間短縮型の繰り上げ返済後>
返済期間が4年間短縮(中抜き)され、その結果、繰り上げ返済後の償還期間は9年(13年-4年)になる。

<住宅ローン減税はストップ>
償還期間10年以上の借入金を有することができなくなり、以降、ローン減税はストップ

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。償還期間が短縮されない後者であれば、償還期間が10年未満になる心配はありません。住宅ローン減税がストップすることはないのです。両者の特徴を把握し、上手に2種類の繰り上げ返済を使い分けてください。

転勤中、 「単身赴任」以外は一時的に税還付がストップ


そして、3番目の注意点として転勤時の住宅ローン減税の扱いについて説明します。

サラリーマンの宿命として転勤は避けて通れません。全国規模で展開している企業にお勤めであれば、なおさら可能性は高まります。しかし、ご主人(ローンの借入名義人)が転勤で留守の状態が発生すると、場合によっては住宅ローン減税が一時中断する可能性があります。

住宅ローン減税の適用を毎年、受け続けるには「適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること」という適用条件を満たさなければなりません。ところが転勤によって一時的に住み続けられなくなると、当該条件に不適合となって転勤期間中は減税がストップします。

住宅ローン減税には「持ち家の取得を後押しし、同時に居住し続けてもらう」という創設目的が込められているため、当人が留守(転勤)になると税還付が受けられなくなるのです。ただ、特例措置として同じ転勤でも“国内の単身赴任”だけは税還付が継続します。税の公平性という観点から、転勤族だけを冷遇するのは許されないからです。

その他のケースについては【図表2】にまとめましたので、そちらをご参照ください。全員、一度も入居することなく家族で転勤した場合は完全に受けられません。他方、転勤解除後は多くの場合、ローン減税が復活(還付の再開)します。

図2

複雑怪奇な住宅ローン減税ですが、その効果を最大限に享受するには正確な仕組みの理解が欠かせません。転ばぬ先の杖として、上述した3項目をしっかりと頭に入れておいてください。

こちらの記事は平賀功一さんが書かれた「最旬コラム」です


「住宅ローン減税」に関する注意点が非常にわかりやすくまとめられていると思います

これから住宅ローンを組まれるかたは、是非こちらの記事を参考にしてください


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