必見!!あなたの不動産を高く売る方法!!


不動産を少しでも高く売りたいなー

不動産を売却しようと思った時に、皆様はまず何を考えられますか?


多くの方が「少しでも高く売れればいいな」と思われるでしょう。


ではどうすれば不動産は「少しでも高く売れる」のでしょうか?


もちろんあなたの不動産が人気エリアにあったり、人気のマンションなら何も考えなくても高い価格で売れると思います。
ただ多くの方が所有されている不動産は、そのような良い条件には恵まれていないと思います。

その前に一つ重要なことをご説明しておきます

この言葉をご存じの方は飛ばして下さい。ただこれはとても重要です。皆様は「両手」という言葉はご存じでしょうか?


では早速、「両手」という言葉について説明をしたいと思います。


あなた(売主様)が不動産の売却依頼をして、晴れて売却が成立すると、売却を依頼した不動産業者に仲介手数料を支払います。


同時に、あなたの不動産を購入された方(買主様)も、その物件を紹介(案内)してくれた不動産業者に仲介手数料を支払います。


売主様側の不動産業者と買主様側の不動産業者が異なる場合は、仲介手数料は双方の不動産業者に支払われることになります。


ただ、あなたが売却の依頼をされていた不動産業者が買主様も見つけた場合、その不動産業者はあなたと買主様双方から仲介手数料をいただくことができます。両方の方から手数料をいただけることで、不動産業界ではそれを「両手」と言っています。


私は「両手」が決して悪いことだとは思いません。むしろ、同じ不動産業者が売主様・買主様双方の気持ちを深く理解した上で、物件の売却ができるためいい部分もたくさんあると思っています。もちろん弊社も「両手」のお取引をさせていただくこともございます。


ここで多くの方が「別に悪いことでもないし、むしろいいことなんだからそれでいいやん・・。何が重要なん?」とお考えになられたことでしょう。

ところがです!決して売主様にとっては「それでいいやん」ということだけではないケースもあるのです!

それは、あなたが不動産の売却依頼をしている不動産業者が「両手」にこだわりすぎる不動産業者だった場合、「それでいいやん」ではすまされないことが起こる可能性があるのです。その「両手」にこだわり過ぎる販売活動があなたにとって大きな不利益につながる可能性がございます。


ただ残念ながら、あなたにはその不動産業者が「両手」にこだわり過ぎた販売活動をしているかどうかはわかりません。
ではどうすればいいのでしょう・・。それはまた後ほどお話をします。

ではようやく、「どうすればあなたの不動産が高く売れるか」についてお話を始めたいと思います。

良い条件で不動産を売るために、最も重要なのは「情報の露出」でしょう。どれだけ多くの購入希望者にあなたの不動産が売られていることを知ってもらえるかどうかです。


これは確率のお話で、あなたの不動産が不動産購入を考えている一人でも多くの方の目に触れれば触れるほど、売れる確率は高まります。その数が多ければ多いほど、良い条件でご購入いただける方に見ていただける可能性も上がるということです。


ではどうすれば、多くの方の目に触れる可能性が上がるのでしょうか。それはやはり広告量と他業者の販売協力を多く得られるかということに比例すると思います。


不動産業者がまず売主様から物件をお預かりすると、初めに自社の顧客に声を掛けます。


そこで購入希望者が見つからなかった場合、広告活動に入ります。紙面広告への掲載、インターネット広告への掲載、ホームページへの登録、ポスティング活動などです。


そして決められた期間内に不動産流通機構(レインズ)というコンピューター上のシステムに物件情報を登録します。(売主様から不動産業者が物件の売却依頼を受ける場合、媒介契約という契約を締結します。媒介契約には3パターンありその中で、専任媒介契約と専属専任媒介契約で物件の売却依頼を受けている場合、必ずレインズに物件情報を登録しなければなりません。一般媒介契約の場合登録は任意です。弊社に関しましては、一般媒介契約で売却依頼を受けた場合でも、必ず物件の登録をします)


レインズは不動産業者のみが閲覧可能で、閲覧した不動産業者は自社にその物件を紹介できそうな顧客がいれば紹介します。


あわせて、閲覧した不動産業者が自社の広告やホームページなどにその物件を掲載したい場合は、売主様側の不動産業者に許可を取った上で掲載することができます。このように、不動産は自社だけでなく、他社の協力も得て、広く販売活動をすることが可能です。不動産業界はとても横のつながりが深い業界といえます。


すなわちこのことは、どんなに小さな不動産業者でもきちんとした販売活動ができるということになります。


ここまで、お話を聞かれた範囲では、「じゃー、どこに売却依頼してもいっしょやん」と思われたことでしょう。

ところが決してそうではないのです。

ここで、先程の「両手」にこだわり過ぎるというお話に戻ります。


「両手」にこだわり過ぎる不動産業者に物件の売却をお任せになると、皆様の知らないところで、他社が広告掲載をすることに許可を出さなかったり、我々不動産業者が物件詳細について問合せをしたり、物件の案内をお願いしても、常に商談中と偽って他社に販売活動をさせない不動産業者も存在します。ただ、近畿レインズが平成26年2月から規定を改正しました。その改正の内容は、「レインズ登録物件に関して、他業者から物件詳細の照会や現地案内等の申込みを受けた場合、正当な事由がない限り拒否ができない」とういうものです。


レインズに登録をしている訳なので、他社の販売活動を妨げてはならないというのは当たり前だと思うのですが、今迄はその当たり前のことができていない状況がございました。この改正により、売主様の利益が守られるようになることを願います。
ただ、売主様のご事情もあるため、他社が広告をすることを許可するかしないかは引き続き自由です。


では何故、「両手にこだわり過ぎる」不動産業者が存在するのか?それには様々な理由があると思います。ただ手数料がたくさん欲しい。営業がノルマを達成するため。会社の運営経費が掛かり過ぎるため、片手では運営がしんどい。物件を預かりたいがために売主様の仲介手数料の大幅な値引きしていて、販売経費をまかなうためには両手じゃないと割があわない。などなど様々な理由がございます。


もちろん決して、このような不動産業者ばかりではございません。ほとんどの不動産業者は真面目に仕事をしています。ただ残念ながらこのような不動産業者も存在することも事実です。

不動産業者が「両手」にこだわり過ぎると売主様にこんなデメリットが生じます

不動産業者が両手にこだわり過ぎる販売活動をすることで、売主様に生じるデメリットは多くの方に物件の売出状況を知っていただく機会やご覧いただく機会が減る事です。それは、物件の露出が減ってしまい高くで購入いただける可能性が少しでも下がることにつながります。


また、売却期間が通常よりも長くかかる可能性も上がります。売却期間が伸びるということは、売れない間の固定資産税・都市計画税の負担や、マンション管理費・修繕積立金の支払い、ローンの支払いや金利発生等が続きます。そして、販売期間が長くなればなるほど、値下げをしなければ売れにくくなってきます。


きちんとした販売活動がなされていて、売れない場合は、「価格が高すぎるんだな」とご納得できると思いますが・・。


そしてもう一つのデメリットは、どうしても「両手」にこだわる業者は自社のお客様に売りたいため、売主様目線の商談というより、買主様目線の商談になる可能性が上がるということです。そのため、もう少し高い価格で売却できる可能性があるとわかっていても、売主様に少々無理な値引きや値下げを要求したりすることに繋がります。

もう一つ高く売るために大事な事

不動産を高く売るために大事なことのもう一つは「物件査定」です。


主に不動産の査定価格を算出するためには、近隣における過去の成約事例との比較で行われます。その比較から、「これぐらいの価格で売れると思いますよ」という目安の価格が査定価格です。


査定価格は「絶対に売れる価格」でも「その価格で売らなければならない価格」ではございません。あくまでも、販売価格を決めるための目安となる価格です。


当然査定価格をご提出するうえで売主様にはその価格の根拠を示す必要があります。一般の方が販売価格を決める上で、査定価格はとても大きな判断材料です。


査定価格がすごく高ければ売主様は嬉しいと思いますが、売出価格が高すぎると結局は売れず、値下げにつながる可能性が上がります。無駄に販売期間が伸びすぎてしまう可能性が上がる点もデメリットです。一番最悪なのが、ずるずると100万円・200万円と値下げをしていくパターンです。不動産の購入を検討されている方は、当然常に不動産の売出し状況を常にチェックしています。そのため、どんどん値下がりしている物件は買い控えされる可能性が上がります。そして結局は、「初めにきちんと査定価格の根拠を示してくれた会社の査定価格より低い価格でしか売れなかった・・」という事もよくございます。


初めから、適正価格で売りに出しておけばよかったということです。不動産の売却は売出し時の反響がとても大事です。


逆に査定価格が低すぎると、すぐに売却ができるため不動産業者には好都合ですが、売主様には不利益が生じます。


そのため、売主様もある程度近隣の相場を把握しておく必要があると思います。


ただ、実際のところ本当にいくらぐらいで売れるかということは、一般の方では判断しにくいのが実情だと思います。結局は不動産会社の提示する査定価格を参考にするしかないケースが多いでしょう。


そのような意味でも、我々不動産業者が提示する査定価格はとても重要だと思います。不動産会社の提案しだいで、売主様の利益が上がることもあれば、下がることもある訳です。


弊社が査定価格を算出するうえでとても重要だと思っているのは、ただ過去の成約事例や物件の築年数だけから判断するのではなく、今現在の景気の動向や市場の流れ、近隣の販売動向、物件の状態などをしっかり判断したうえで査定価格を算出することだと思います。


適正な査定価格が算出されると、売れる最大限の価格あたりで、早期売却につながる可能性が上がります。


それにはきちんとした査定価格の根拠を示してくれて、少しでも高く販売できる方法を提案してくれる業社選びが大事です。


最終的に売出し価格を決めるのはご自身です。査定価格の高い・安いで一喜一憂するのではなく、その不動産業者の対応を見て、その不動産業者を信頼できるかどうかを見極めるためにも査定は重要です。


ここまでお読みいただいて、不動産を高く売るためには、不動産業者選びがとても重要であるとお分かりいただけたと思います。

最後に少し弊社の事をお話させてください

弊社のお話になりますがご興味のある方は是非お読みください。もう少しお付き合いください。売主様の物件がいい条件で売れるために弊社がおこなっていることをまとめてみました。


弊社は「不動産売却専門店」ということで基本的には不動産の売却を専門にしている不動産業者であり、「売主様目線」で仕事をすることを心がけております。


そのため、決して「両手仲介」にこだわる動きをすることはございません。


「両手」にこだわるがあまり、買主様目線での商談になり、売主様にとって利益を損なうであろうと思われるような商談を進めることも決してございません。


弊社は売主様の許可を得られれば、他社者様の広告掲載は基本全て許可を出します。そして他社者様からの、物件の案内などを拒否することも決してございません。


そのため、他社様の紙面広告、インターネット広告、ホームページなどに売主様の物件が掲載されることも増え、かなり物件の露出度が上がります。


また、自社においての販売活動も一つひとつの物件においてきちんとした販売戦略を立てて販売活動を実施いたします。


物件資料や広告の打ち出し方、セールスポイントの表現の仕方などにもこだわります。どの物件も画一的な掲載方法を取るのではなく、その物件の個性を表現します。


たくさん売却依頼を受けている物件の中の一つを販売するという意識でははなく、一人のお客様の大切な一つの不動産を売却するという意識で販売活動をおこないます。


また、査定に関しても、少しでもプラスになる要素を探して、高い価格で売却できるようなご提案をいたします。


弊社はまずはお客様の利益を最優先に考えます。同じ不動産業界に先程お話したような、会社が一部あるのも事実です。お客様に不利益が生じる可能性があることを目の当たりにしてとても悔しい思いを何度もしたことがあります。


弊社はとにかく誠実な仕事をいたします。


売主様が不動産の売却を不動産会社に依頼する際、売主様と不動産会社は媒介契約を締結します。媒介契約の期間は3ヶ月です。弊社におきましては、もし弊社の対応や販売に関して、売主様が不満を感じられた場合、例え媒介契約締結後3ヶ月が経過していなくても、媒介契約をいつ解除していただいてもいいということにしております。


もちろん不動産仲介は成功報酬であるため、売買契約にいたらない場合、売主様が不動産会社に仲介手数料などを支払うことはございません。当然、販売期間中にかかった広告費などを請求することもございませんのでご安心ください。


大津・草津・守山・栗東で不動産の売却をお考えの方は是非お気軽に弊社へお声掛けください。



ご売却を少しでもお考えの方は、まずは今すぐ「無料査定」をお申込み下さい。


お問合せは 電話 077-532-9237 (9:00~19:00)
もしくは  弊社ホームページ 無料査定フォーム
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